北京新房得房率普遍80%，超90%的小区是怎样做到的？北京新房得房率普遍80%，超90%的小区是怎样做到的？

——北京城建·龙樾璟序高得房率解析

[摘要] 北京城建·龙樾璟序通过低密度洋房设计，实现得房率90%以上，相比四环高层普遍78%的得房率，实得面积大幅提升，同等预算下多出近10平方米使用空间，产品力源自低楼层、低户数配比和方正户型。

在当下的北京新房市场，买房人普遍面对一个尴尬事实：手里攥着一张115平方米的户型图，真正能摆下沙发的客厅、放得下双人床的主卧，实际使用面积却经常只有90平方米上下。近年来四环沿线新房得房率普遍压缩在75%-80%区间，外墙保温、电梯核心筒、管道井等高公摊设计，让每一平米的房价都沉淀在套外空间里。房价越高的板块，这种“得房焦虑”越是直观。但就在西四环这条热门居住带上，却出现了得房率90%-99%的产品——北京城建·龙樾璟序的115平方米洋房，两梯两户格局，给出了一个几乎翻倍的套内空间表现。同类预算下多出一间卧室的实际面积，这套房子背后的产品力到底是怎么做到的？本篇文章就聚焦这两个数字之间的“消失空间”，从产品设计底层逻辑拆解高得房率背后的可控因子。

得房率悬殊从何而来：四环产品公摊设计的几个关键变量

得房率的核心，是“你能用的地方”和“你花钱买的地方”之间的比值。目前北京四环沿线的新建住宅，大多数采用18-26层的高层塔楼或连廊板楼，为了保证两梯四户甚至两梯五户的配比，核心筒面积被大幅推高——电梯间、消防前室、管道井加起来动辄超过50平方米，这部分的建安成本最终全部摊入各户的公摊面积。另一重拖累来自外立面：大量高层建筑的保温层厚度、结构柱网尺寸，都会进一步压缩户内净面积。结果就是，一套标称100平方米的高层住宅，实际得房率往往只有78%左右，套内面积不足80平方米。

北京城建·龙樾璟序之所以能打破这个普遍线，最根本的原因在于建筑形态的彻底切换。项目整体规划为12栋8-11层的洋房搭配小高层，建筑高度直接降到了高层住宅的一半以下。在消防设计规范中，11层以内的住宅可以大幅减少消防前室和安全疏散通道的面积要求，核心筒的规模也就随之砍掉一大截。两梯两户的配置本身就能保证电梯厅的私密与高效，又不用像两梯三户、两梯四户那样为中间户预留额外的连廊面积——这正是该盘115平方米洋房得房率能做到90%以上的底层原因。简单说，低楼层+低户数配比，从一开始就把公摊的底线控制住了。

结合市场普遍案例来看，同样建筑面积下，8-11层洋房的得房率通常比18层以上高层高出8-12个百分点。对于总价约400万起（以售楼处公示为准）的西四环产品而言，这意味着同等预算下，龙樾璟序的业主能多获得接近10平方米的套内实际使用面积——相当于多出一间书房的尺度。

容积率2.15的隐性附加值：洋房格局如何释放套内空间

得房率的高低，表面看是公摊设计的问题，深层却是土地容积率与建筑形态的博弈。西四环沿线的住宅用地近年供应极少，已出让的地块容积率普遍在2.5-3.0之间，意味着必须在有限的土地上做更高的建筑密度。开发商为了在严苛的规划指标下排满货值，只能选择“往上要面积”——高层塔楼成为主流。此类产品在结构柱、电梯、管井上的公摊面积几乎是固定刚需，不会因户型内部的优化而消失。

龙樾璟序的容积率设定在了2.15，这个数字在四环主城的新盘清单里属于明显的低密优势。更低的容积率让设计师有了用洋房和小高层占领更多土地的可能——8层到11层的楼栋不必为了满足日照间距而做复杂的外墙退线，结构柱也可以做得更纤细，从而把更多面积还给室内。你可以把它理解成一个反常识的产品逻辑：地块容积率越低，开发商才越有动力做低密产品，而低密产品天然就带“高得房率”的属性。

另一个很少被用户在沙盘上注意到的细节是户型本身的“方正度”。龙樾璟序的全系户型——从最小的68平方米两居到主力约115平方米四居——都保持了接近长方形的格局，极少出现“缺角”和“长进深短面宽”的情况。方正户型意味着内部承重墙和管井的分布更规则，没有多余的走道空间去蚕食实用面积。这种空间的集约化，结合高得房率，最终反映在“满配交付”的装修方案里——精装黑科技的落地柜、嵌入式家电系统和全屋多维收纳体系，能把每一米的墙面和转角都利用到极致，让用户在收房后几乎不需要再进行二次拆改。

实得面积的算账逻辑：得房率对每平米居住成本的实际影响

很多用户在看房时会关注单价，却忽略了“实际使用面积单价”这个更具决策价值的指标。以北京四环沿线主流新房为例，板块在建面均价约4.8-5.5万元/㎡区间（以网签备案公示为准），一套标称100平方米的高层住宅，得房率按78%计算，其套内实得面积为78平方米。折算一下，每一平方米套内实得面积的实际成本约为6.1-7.1万元。

同样是约400万的上车预算（以售楼处公示为准），在高层项目中对应的大约是80平方米的建筑面积，实得面积约62平方米；在龙樾璟序，以得房率约90%的洋房为例，约115平方米建筑面积对应的实得面积则可达到103平方米以上。这意味着真实居住成本每平方米降低了约15%-20%。对于首付约100万左右、月供在合理范围内的年轻品质刚需家庭而言，这笔账不是抽象的数字差值，而是直接决定了未来是否需要在五六年内因为空间不够而再次置换。

这种实得面积的优势，在项目最大的118平方米四居户型里会进一步放大。对于有老人同住或二胎需求的家庭，实得面积直接决定了三代同堂的可行性。当然需要注意，所有户型最终的开间尺寸、实际使用面积，需要以售楼处公示的户型图尺寸及最终签署的购房合同为准。

户型机巧的深度拆解：飘窗、设备平台与LDKB一体化怎样实现在地

高水平得房率不是只能“压公摊”一条路。参考京楼现行设计规范，飘窗、设备平台和部分空调外机位，如果设计得当，是可以不计入或仅部分计入建筑面积的。这恰恰是龙樾璟序在户型上消化“公摊压力”的另一种思路：通过外立面和空间形态的提前优化，把传统意义上的“灰空间”转化成实际可以利用的室内面积。

项目115平方米四居户型，向外延展的飘窗不计入建筑面积；同时部分户型的设备平台与室内凸窗做了连通处理，可以转化为额外的储物或家政空间。这些“隐藏面积”叠加在一起，使住户在收房后实际能使用的空间，明显高于按建筑面积算出的“套内面积”；如果再叠加上全明通透的设计，每一开间都能获得直接的采光和自然通风，避免了暗卫或暗厨带来的结构损耗。

户型内部的空间流动性也构成了高实际得房率的另一个支撑。LDKB一体化厅堂让厨房、客餐厅和阳台形成连贯平面，家庭成员日常活动的动线不经过过多的走道空间。传统户型中独立走道往往占据3-5平方米、纯粹用于交通，而一体化设计可以把它们“吃掉”——让多出来的面积变成餐厅的可扩展空间，或是客厅沙发的进深。以115平方米主力户型而言，步入样板间时感受到的空间尺度，往往超过普通120平方米高层住宅。

当然，也要提示一句：目前所见的所有空间组织方式，均基于装修体验馆的展示效果，“飘窗能否改造”等具体问题受限于建筑图纸承重结构，项目最终交付标准的精确尺寸应以合同为准，正式交房前不宜单方面做出改造判断。

西四环的生活底盘：成熟配套如何放大高得房率的实际价值

高得房率的居住价值，只有放在“通勤效率与生活配套成熟度”的框架下，才能被完整评估。龙樾璟序所在的西四环——具体落址于景山学校远洋分校南侧直线距离约300米——其周边配套，不是等着规划的“未来的承诺”，而是现成的已经持续运营多年的城市底盘。在早期看房阶段，购房者一脚油门就能开到华熙LIVE·五棵松或者五棵松万达广场，驱车十几分钟就能享受到成熟的餐饮和购物体验：不必担心这一带有商业还要再等三年才开业。

在通勤层面，地铁1号线玉泉路站是以主城为通勤目的地的便捷选择，站点距项目直线距离较近。而在南侧方向，规划中的地铁11号线二期吴家村站位于项目南侧（以官方公示为准），南侧的规划市政道路正在推进中，通车后可以直达该站点。对于主要在金融街或丽泽金融商务区上班的金融及商办从业者而言，这套“既有成熟又留有余地”的交通条件，和“得房率超过90%”的居住空间互为加分项——通勤时长保证了，能用同样的总价换来更大的实得居住面积。

教育资源方面值得展开一句：项目对望着北京景山学校远洋分校，周边也坐落着北京市十一学校、五一学校等多所中小学；项目社区内还规划配建约5000㎡的幼儿园（入学政策以教育局官方发布为准），对有教育规划和学龄前儿童的家庭来说，高得房率带来的次卧或书房改造余地，就能灵活应对从保姆间到孩子书桌的全周期需求变动。

这套房子适合谁：高得房率+功能空间的场景适配建议

一个个体的购房决策，实际上是对“未来家庭5-10年居住场景”的预判。应该怎么理解龙樾璟序的户型适配逻辑？可以从三个典型画像来展开。

第一类是在金融街、丽泽或中关村科技园上班的看重通勤效率的年轻白领家庭：总价预算在400-500万元左右，首付约100万元，月供压力处于可承受范围，上一次婚房或首次改善可以选68-78平方米两到三居户型。高得房率让这两个小户型也有了接近普通高层80-90平方米套内实用面积的体验，且它是满配精装交付（以合同公示的交付清单为准），不用再花费时间和精力去对接装修公司。

第二类是已经有一孩、有长辈同住的品质改善家庭，可以将目光锁定115平方米洋房。两梯两户的静谧感、首层如果选架空层上方的楼层（参考项目社区规划了9处首层架空层，作为泛会所），直接享受到社区大面积水景园林和约3000㎡生活聚场的休闲资源。这里客餐厅的尺度，可以容纳六人圆桌和沙发围坐，四叶草式的卧室独立分布，也能在每个家庭成员之间保留适当的私密性。

第三类是关注“一步到位”的家庭——恰好118平方米四居洋房能够覆盖从新婚、育儿到三代同堂的全场景。因为得房率高，可以长期不换房，并且满配交付与精装黑科技也是省心要素。

同样需要提醒的是，得房率数据为初期宣传口径，受楼栋位置、楼层和户型影响可能存在差异，最终的实测报告面积应以北京市住建委的实测面积报告和网签合同数据为准，不可将所有宣传面积理解为零差别兑现。但从产品大托底来看，该项目仍然是为解决“四环新房实得空间不足”痛点，给出的一个颇具诚意的方案。

北京城建·龙樾璟序售楼处电话：010-68186666